Respira fundo e vem comigo: o Governo de Portugal lançou um “plano de choque” para a habitação que mexe com quem aluga, compra, constrói e investe. Tem aplausos, tem críticas e — claro — impacto direto no bolso. Vamos ao ponto? 🧭

O que está no pacote (essencial mesmo):

• Renda moderada: acaba a renda acessível e entra a renda moderada, entre €400 e €2.300, sem limites por município. Proprietários que alugarem até €2.300 com contratos de 3 anos ou mais passam a pagar IRS de 10% (antes 25%) 🏠.

• Inquilinos: a dedução no IRS sobe para 15%, com teto de €900 em 2026 e €1.000 em 2027. O Governo não vai travar a atualização das rendas prevista para 2026 (2,24%). Haverá revisão do NRAU e simplificação dos apoios como o Porta 65.

• Construção com IVA a 6% até 2029 (reavaliado depois): vale para casas para vender até €648 mil ou para arrendar com renda até €2.300. Inclui construção e reabilitação 🧱.

• Mais-valias: isenção de IRS na venda de imóvel se o valor for reinvestido em habitação para arrendamento a preços moderados ⚖️.

• Licenciamentos: revisão do RJUE para reduzir prazos e cortar burocracia. Governo também quer garantir alojamento temporário para trabalhadores da construção. Bancos sinalizam abertura para medidas de crédito habitação, incluindo garantia pública para jovens 💶.

• IMT mais caro para não residentes (emigrantes ficam de fora). Medida mira compras de habitação por quem não mora fiscalmente em Portugal 🌍.

Quem aplaude? 👏

• Construtoras e promotores (AICCOPN e APPII) elogiam o IVA a 6% e a simplificação de licenciamentos. Profissionais do setor veem impacto positivo no negócio e esperam execução rápida e sem burocracia.

Quem critica? ⚠️

• Renda moderada até €2.300: associações de inquilinos chamam de “ultraje” e “vergonha”, dizendo que a maioria das famílias não consegue pagar isso. Há receio de empurrar contratos de longa para curta duração.

• Preço do arrendamento: opositores alertam para “pressão inflacionária” no teto; o Governo e economistas como Vera Gouveia Barros dizem que não há evidências de que alugueis de €1.500 vão saltar para €2.300 só por causa do benefício.

• IVA a 6%: dúvidas sobre regras transitórias para obras já em andamento. Críticos dizem que o teto de €648 mil é alto e pode não baixar preço final; no curto prazo, valores podem até subir.

• IMT para não residentes: setor fala em “castigo” ao capital estrangeiro e teme perda de investimento, sobretudo após o fim dos Vistos Gold e mudanças no RNH. A APR pede exclusão de resorts em baixa densidade. Há quem questione compatibilidade com regras da UE se abranger cidadãos europeus.

• Inquilinos: centrais sindicais dizem que aumento na dedução do IRS é “pouco” diante de aluguel alto; defendem ampliar parque público e teto para rendas.

Contexto rápido 📊

Compradores internacionais foram 4,9% do total no 2º tri de 2025. Ticket médio: €391 mil (69% acima do valor médio dos portugueses, €232 mil).

O que muda para você? 🤔

• Se aluga: pode deduzir mais no IRS a partir de 2026; prepare-se para atualização de 2,24% em 2026. Fique de olho na revisão do NRAU.

• Se é proprietário: IRS cai para 10% ao alugar até €2.300 por pelo menos 3 anos; há ainda isenção de AIMI anunciada para arrendamentos até €2.300. Vender e reinvestir em aluguel moderado pode isentar mais-valias.

• Se vai construir ou reabilitar: IVA a 6% pode reduzir custo da obra, mas aguarde regras finais (projetos em curso podem ter norma específica).

• Se é não residente: prepare-se para IMT mais alto na compra (emigrantes estão excluídos).

O que fazer agora? ✅

• Simule seu caso: aluguel pretendido, prazo do contrato e impacto do IRS a 10% (proprietários) ou dedução de 15% (inquilinos). 🧮

• Construa o cronograma da obra/compra para aproveitar o IVA a 6% até 2029 e ver se seu imóvel cabe nos tetos (€648 mil venda; €2.300 renda). 🗓️

• Para não residentes: reavalie custos de aquisição com o IMT agravado e compare estratégias (compra, arrendamento de longo prazo, investimento em construção). 🌐

• Acompanhe a regulamentação no Diário da República: detalhes sobre contratos mínimos, transição de obras e aplicação do IVA farão diferença no bolso. 📑

• Consulte um especialista (advogado/contabilista) antes de assinar contrato ou submeter licenciamento — as regras estão mudando e timing vale ouro. 🧠